Llega a España la empresa Sol-R Global Infrastructure, dedicada a la adquisición de terrenos para proyectos de fotovoltaica, datacenters, hidrógeno/amoniaco, biogás/biomasa, plantas desalinizadoras y BESS (Battery Energy Storage System) a gran escala, principalmente en Europa y América.
La empresa adquiere los terrenos donde están actualmente ubicados proyectos o están en proceso de autorización, con una potencia mayor a 4 MWp. “También estaríamos dispuestos a evaluar instalaciones de menor tamaño, siempre teniendo en cuenta el valor del importe anual recibido a través del Lease o Derecho de Superficie (DDS). Habitualmente, buscamos transacciones mínimas de € 300.000 para mitigar los costes preliminares y no tenemos un límite superior para adquisiciones, lo que nos permite comprar en volumen”, explica a pv magazine un portavoz de la compañía, cuya sede está en Irlanda, que añade: “Nuestro modelo de trabajo en cada región es el mismo. Esto quiere decir que en cada mercado/jurisdicción donde entramos creamos una SPV local para cada adquisición que realizamos”.
La empresa ha identificado tres situaciones en las que puede aportar valor:
Pre-RTB: “Podemos ayudar en las primeras etapas de Greenfield y Desarrollo para la adquisición de terrenos cuando existen opciones de compra”.
Plain Acquisition: Cuando ya existe un proyecto operativo y tienen a un landlord que está recibiendo una renta, pero decide que quiere vender su terreno y se lo ofrece primeramente al IPP. “En estos casos nosotros podemos realizar la adquisición de ese terreno teniendo en consideración el yield existente (renta)”.
Sale-and-Leaseback (SLB): “Si ya tienen un portafolio de terrenos en su balance sheet, podemos hacer una compra global de todos los terrenos y proporcionar a cada SPV un lease a largo plazo para que puedan liberarse de la carga del real estate y optimicen el balance sheet”, explica.
“Por cada región tenemos un equipo local y además trabajamos con partners locales especializados (como abogados especializados en renovables y real estate, así como también con peritos locales para la evaluación de los terrenos y proveedores locales de servicios de due diligence para los análisis técnicos y financieros). Trabajamos de esa manera ya que cada jurisdicción tiene sus propias normas y leyes que pueden diferenciarse mucho entre cada país”, afirman.
Si hay varios propietarios de terrenos en un solo proyecto, Sol-R Global adquiere el 100% del terreno de manera que solo exista un derecho de superficie (Lease). Con su adquisición, lo “normaliza” y limpia el terreno de sus irregularidades documentales.
“Si el promotor o desarrollador ya ha comprado el terreno, con Sol-R Global se puede realizar un sale-and-leaseback para convertir CAPEX en OPEX”, dice la compañía.
“Si el Desarrollador tiene contratos de opción de compra con anticipos ya pagados, se pueden transferir a Sol-R Global para que nosotros podamos realizar la compra y devolver el anticipo al desarrollador”, explica la empresa, que dice que busca “relaciones a largo plazo, lo que permite que cuando se realice el repowering, también se pueda realizar una extensión del Lease sin ningún problema”.
“Nunca explotamos los activos porque tenemos la política de no competir con nuestros inquilinos. Solo somos propietarios del suelo que se alquila a operadores de infraestructuras. De hecho, hemos acuñado una terminología para esto: CIGS, por Critical Infrastructure Ground Site. Esto es lo único que hacemos: compramos y posteriormente alquilamos CIGS”, dice la empresa a pv magazine.
Los promotores se enfrentan regularmente a propietarios de terrenos que expresan un fuerte deseo de vender en lugar de alquilar. Normalmente, esto se debe a que la venta supone una clara ventaja fiscal (el producto de la venta está expuesto a un impuesto sobre plusvalías bajo o nulo, mientras que los ingresos por alquiler están expuestos a tipos elevados del impuesto sobre la renta) o a que no tienen herederos interesados en el terreno. “En estos casos, entramos en contacto con el promotor y realizamos dos transacciones simultáneas: por un lado, firmamos un acuerdo preliminar de compra con el propietario del terreno y, por otro, firmamos un acuerdo preliminar de arrendamiento con el promotor. Así todos ganamos: el promotor se asegura el terreno sin pagar por él y el propietario se asegura la liquidez de su activo”, concluye.
En Europa, opera en Austria, Bélgica, Chipre, Alemania, España, Suiza, Francia, Reino Unido, Grecia, Italia, Países Bajos, Polonia, Portugal y Rumanía. En Américas, estamos en Brasil, Canadá, Chile, Colombia, México y Estados Unidos. En Asia, en Japón y Corea del Sur. Finalmente, en Oceanía, operan en Australia, Nueva Zelanda.
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